부동산 취득단계의 과세표준 / 취득세 세율 / 과세표준액 및 세액 산출 / 양도소득세 설명

부동산 매매 / 취득 / 양도시 세금 알아보기

부동산 매매 / 취득 / 양도시 세금 알아보기

 

부동산 취득단계의 과세표준

ㅇ부동산 취득단계에서 납부해야 할 지방세는 취득세인데, 이때 적용해야 할 과세표준은 취득당시의 가액으로 하는데 이는 취득자가 신고한 가액이 됩니다. 다만, 취득자가 신고하지 아니하거나 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 시가표준액으로 하며, 조세를 부당히 감소시키기 위한 특수관계인과의 계약을 제외한 유상취득으로 거래상대방이 법인 또는 국가, 지방자치단체이거나 외국으로부터 수입에 의한 취득, 법원의 판결문에 의하여 입증되는 경우와 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 의하여 개업 공인중개사 및 거래당사자가 신고한 실제 거래가격 중 동법 제5 조에 의하여 신고가격이 적정하다고 검증이 이루어진 취득은 사실상 취득가액 또는 연부금액을 과세표준으로 하게 됩니다. 이를 정리하여 보면,

 

 

 

 

ㅇ위 표에 의한 과세표준 적용방법을 도표 등을 통하여 구체적으로 살펴보면, - 사실상 취득가격을 과세표준으로 적용하는 경우 중 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 및 제5조에 의한 신고 및 검증과정 및 과세표준 적용 예는 아래 도표와 같으며,

 

- 신고가와 시가표준액을 비교하여 높은 금액을 과세표준으로 적용하는 과정을 살펴보면 아래 도표와 같습니다.

 

 

 

 

부동산 취득 시 취득세 세율

ㅇ부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고ㆍ납부하여야 함

※ 이 기한을 넘기면 무신고가산세(20%) 및 납부지연가산세(1일 1만 분의 2.5 등)를 추가 부담

ㅇ과세표준 및 세율

 

 

 

 

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취득세 과세표준액 및 세액 산출

ㅇ지금까지 과세표준 산출과정을 살펴보았습니다. 그럼, 부동산 취득에 따른 과세표준 산출에서부터 최종 납부하여야 할 세액이 산출되는 전 과정을 구체적인 사례를 통하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ㅇ지금까지 구체적인 사례와 함께 취득세 등을 산출하는 과정을 살펴보았습니다. 주택이나 토지의 시가표준액은 [부동산 가격공시에 관한 법률]에 따라 공시된 개별주택가격 및 개별공시지가로 하고, 주택 이외의 건축물의 시가표준액은 국세청장이 행정안전부장관과 협의하여 매년 결정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 각종 지수와 경과연수별 잔가율 등을 적용하여 산출합니다.

 

 

 

 

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부동산 양도 시 유의사항

ㅇ토지나 건물 등 부동산을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해 보아야 자금설계에 도움이 되며 나중에 세금 때문에 당황하는 일이 없게 됩니다.

 

ㅇ부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세 정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 양도소득세를 절세할 수도 있습니다.

 

 

ㅇ양도소득세가 비과세 또는 감면되는 경우는 다음과 같습니다.

- 1세대 1주택의 경우로서 보유요건 및 거주요건 등 비과세 요건을 충족한 때에는 과세되지 않습니다.

- 장기임대주택, 신축주택 취득, 공익사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 감면됩니다.

 

ㅇ양도소득세 계산절차

 

• 양도소득세 계산구조

 

ㅇ양도소득세 신고납부시 아래와 같은 사항에 주의하여야 합니다.

- 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

- 양도소득세가 과세되는 경우에는 지방소득세를 납부하여야 합니다.

- 사업용 건물(빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 부담하여야 합니다.