주택임대차 관련법 실제 예시(전세금, 집주인, 보증금, 장기수선충당금, 집수리비)

주택임대차는 매우 중요한 주거 수단이지만, 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이에 대비하여 국내에는 주택임대차 관련법이 제정되어 있으며, 이를 준수하는 것이 매우 중요합니다. 본 글은 이러한 주택임대차 관련법에 대해 알아보고, 실제 법적 분쟁 사례를 살펴봄으로써, 임대인과 임차인 모두가 원활한 주거 생활을 영위할 수 있도록 도움을 드리고자 합니다.

주택 임대차 계약을 체결하려고 하는데, 계약 당일에 주택의 소유자가 바빠서 소유자의 부인이랑 임대차 계약을 체결하라고 합니다. 부인이랑 임대차 계약을 체결해도 괜찮을까요?

주택 소유자의 부인일지라도, 그 부인 자신이 소유자로부터 계약 체결에 관한 위임을 받았다는 것을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다.
따라서 불가피하게 주택 소유자의 부인과 임대차 계약을 체결해야 하는 경우에는 반드시 소유 주택에 대한 임대차에 관한 위임장과 주택 소유자의 인감증명서를 요구해야 합니다.

◇ 부부의 일상가사대리권

☞ 부부는 일상적인 가사에 관해 서로가 서로를 대리할 수 있습니다.
“일상적인 가사”란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품 구입, 가옥의 월세 지급 등과 같은 의식주에 관한 사무, 교육비·의료비나 자녀 양육비의 지출에 관한 사무 등을 말합니다.
그러나 일상생활비로서 객관적으로 타당한 범위를 넘어선 금전 차용이나 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않습니다.

◇ 계약 당사자 확인(임대인 확인)

☞ 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.
☞ 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는, 위임장과 주택 소유자의 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.
① 위임장 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 합니다.
② 인감증명서 위임장에 찍힌 위임인(주택 소유자)의 도장과 임대차 계약서에 찍을 도장이 인감증명서에 찍힌 도장과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않습니다.

보증금 5천만 원에 임차한 집에서 8개월째 살고 있습니다. 집주인이 주변시세가 많이 올랐다며, 보증금을 천만 원을 더 올려달라고 합니다. 보증금을 올려주어야 하나요?

올려주지 않아도 됩니다.
임대인의 보증금 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.
설사 1년이 지나서 증액을 청구한다 하더라도 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 청구할 수 없습니다.
따라서 계약기간이 1년이 지나고 질문과 같이 보증금이 5천만 원인 경우에는 250만 원을 넘지 않는 범위에서는 증액을 요구할 수 있습니다.

◇ 임대인의 차임·보증금 증액

☞ 임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 경우에는 장래에 대하여 그 증액을 요구할 수 있습니다.

◇ 임대인이 요구할 수 있는 차임·보증금의 증액 한도

☞ 증액 한도는 약정한 차임·보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다.

◇ 임대인이 증액 한도를 초과하여 증액을 요구하는 경우

☞ 계약기간이 1년이 지났고 보증금이 5천만원인데 집주인이 보증금 1천만 원의 인상을 계속 요구하는 경우에는 법원에 가서 보증금의 5%인 250만 원을 공탁하면 차임의 연체를 면하게 되고 그 집에서 계속 살 수 있습니다.

월세방을 얻어 자취를 하던 중 군 입영통지서를 받았습니다. 아직 임대차 계약기간이 남았는데 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

군 입대는 임차인이 임대차기간 중에 계약을 중도 해지할 수 있는 사유에 해당하지 않습니다.
따라서 약정한 기간이 남은 임대차의 경우에는 보증금을 돌려받을 수 없으며, 약정한 기간은 사용 여부와 상관없이 월세를 지급해야 합니다.

◇ 임차인이 임대차계약을 중도 해지할 수 있는 경우

☞ 임차인은 임대차기간이 남았더라도 다음의 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.

임대차 계약을 할 때 중도 해지에 관한 특약(약정해지권)을 한 경우
계약기간을 정하지 않은 경우
임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 임차인이 그로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우
임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등을 하여 그 잔존 부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우

◇ 임대차계약의 해지

☞ “임대차계약의 해지”란 임대인 또는 임차인이 임대차기간이 만료되기 전에 임대차계약을 끝내고 싶다는 일방적인 의사표시를 상대방에게 표시하여 장래에 향해 그 계약의 효력을 소멸시키는 것을 말합니다.
☞ 임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋습니다. 내용증명우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.

계약 기간의 만료되어 이사 가려고 하는데 보증금은 새로운 세입자가 들어오면 그때 준다고 합니다. 집주인의 말을 믿고 지금 이사를 가도 될까요?

「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

◇ 임차보증금의 반환 및 임차주택의 반환

☞ 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다.
☞ 임대차가 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문에 보증금을 반환받을 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다.

◇ 임차권등기명령제도

☞ 임차인은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 임차권 등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 됩니다.
임차권등기명령을 받아서 임차권등기를 해 놓으면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다.
따라서 임차인은 임차권등기를 마친 후 임차주택을 인도하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다.
또한, 차임지급의무를 면하고, 임대인이 보증금반환채권을 지체한 것에 대한 지연손해금채권을 가지게 됩니다.
☞ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
☞ 임차권등기명령제도는 가까운 법원의 민원실에서 안내받을 수 있습니다.

주택을 임대차하여 살고 있습니다. 계약기간이 끝나기 전에 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았습니다. 주인이 바뀌었으니 새 주인이 나가라고 하면 나가야 하나요?

대항요건을 갖춘 경우에는 그 집에서 계속 살 수 있습니다.
임차주택의 양수인은 임차주택에 대한 소유권과 임차인에 대한 전(前) 임대인의 권리·의무도 함께 승계하게 됩니다.
따라서 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 임차인이 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우에는 집주인이 바뀌더라도 임차인은 전(前) 임대인과 체결한 전세계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.

◇ 임대인의 지위 승계

☞ 임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다.
☞ 양도인인 임대인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 내용의 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다.

◇ 임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부

☞ 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차 주택을 계속하여 사용·수익 할 수 있습니다.
☞ 그런데 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차 기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다.

이사하고 바빠서 전입신고를 6개월 늦게 한 사이에 저당권이 설정되었습니다. 1년쯤 지나 저당권을 설정한 은행이 경매를 신청했는데 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요?

소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다. 소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다. 또한 비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.
실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.

◇ 소액임차인의 범위

☞ 아래 구분에 따른 기준 금액을 보증금으로 지불한 임차인이 소액임차인에 해당합니다.

◇ 우선변제 금액

☞ 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액입니다. 이 경우 우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받습니다.

임차하여 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다고 합니다. 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

대항력과 확정일자를 받았다면 임차인은 우선변제권을 갖고, 이 경우 임차인은 임차주택이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

◇ 우선변제권

☞ 우선변제권이란 임차인이 보증금을 다른 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
☞ 임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 우선변제권을 갖습니다.

◇ 확정일자

☞ 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다.
☞ 임차인, 임차인의 대리인 등 주택임대차계약서의 소지인은 주택소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
☞ 확정일자를 받기 위해서는
① 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있고,
② 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 되어 있는 완성된 문서여야 합니다.
☞ 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의를 요합니다.

◇ 우선변제권의 발생시기

☞ 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.

부모님의 반대로 혼인신고도 못한 채 그동안 남자가 혼자 살고 있던 전셋집에 들어가 함께 살고 있었습니다. 그런데 갑작스러운 사고로 남자가 죽었습니다. 저는 이 집에서 바로 나가야 하나요?

그 집에서 계속 살 수 있습니다.
임차인 사망 당시 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.
따라서 위 질문의 경우와 같이 사실혼 관계에 있던 질문자는 사망한 남자 부모님과 함께 임차권을 상속법에 따른 지분을 상속받습니다.

◇ 임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우

☞ 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 단독으로 임차인으로서의 권리와 의무를 승계합니다.

◇ 임차인이 사망하고 상속인이 있는 경우

☞ 상속인이 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있었던 경우에는 「민법」에 따라 상속권자가 상속하게 되고, 사실상의 혼인관계에 있는 사람은 임차권을 승계할 수 없습니다.
☞ 상속인이 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우에는, 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 사망한 자의 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.
만일, 2촌 이내의 친족이 없는 경우에는 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 단독으로 임차권을 승계하게 됩니다.

주택임대차계약을 체결하고 주민등록 이전과 함께 이사를 하여 거주하고 있었습니다. 그런데 갑자기 어떤 사람이 ‘이 집은 명의신탁된 것으로 진짜 주인은 나다’라며 이사 갈 것을 요구하고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?

건물을 인도(이사)받은 상태이고, 그 주소로 주민등록을 완료한 경우에는 크게 걱정할 필요가 없습니다.
해당 주택의 등기부상의 소유자인 명의수탁자는 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 주택에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다.
설사 명의신탁자(진짜 주인)가 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구해도 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다.
왜냐하면, 이 경우 명의신탁자는 명의수탁자의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다.

◇ 명의신탁

☞ 소유관계를 공시(公示)하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 진짜 소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말합니다.
명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자(진짜 소유자)와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제삼자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자(가짜 소유자)에게 있습니다.

◇ 명의수탁자와의 임대차 계약 체결

☞ 주택의 명의수탁자와 임대차계약을 체결하는 경우에는 명의수탁자가 등기부상의 소유자와 동일한지만 확인하면 됩니다.
명의수탁자는 명의신탁의 법리에 따라 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 신탁 목적물에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다.

임차한 집에 거주하던 중 제 돈으로 집수리를 했습니다. 나중에 돌려받을 수 있나요?

임차인이 집수리를 위해 지출한 필요비나 유익비는 임대인에게 그 비용을 반환 청구할 수 있습니다.
임대차 계약이 종료된 후에도 필요비나 유익비를 반환받지 않았다면 주택의 인도를 거부할 수 있습니다.

◇ 필요비 상환청구

☞ “필요비”란 임대차계약이 목적에 따라 임차주택을 사용·수익 하는 데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다.
☞ 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다. 임차인은 임차주택의 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다.
☞ 다만, 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무는 임차인이 부담합니다.

◇ 유익비 상환청구

☞ “유익비상환청구권”이란 임차인이 임대차관계로 임차주택을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말합니다.
☞ 따라서 유익비의 상환은 임차인이 임차기간 중에 지출한 유익비에 한하여 인정되고, 임차인이 유익비를 지출하여 증가된 가액이 임대차 종료 시에 현존해야 청구할 수 있습니다.

임대차계약을 하고 살고 있는 집이 압류되었는데, 집을 비워줘야 하나요?

압류만 되어 있는 상태라면 당장 집을 비워 줄 필요는 없습니다. 또한 대항력을 갖춘 경우라면 추후 경매가 되어도 비워주지 않아도 됩니다.
해당 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 임대차 계약 후 ① 주택을 인도받고 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 따라서 그 후의 권리자에게 대항할 수 있습니다.
대항력을 보유한 임차인은 제3자, 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다.
따라서 살고 있는 집이 압류되었고, 추후 경매가 된다 하더라도 대항력을 갖춘 경우에는 걱정하실 필요가 없습니다.
다만, 선순위권자(예를 들어 대항력이 발생하는 일자보다 앞서 등기가 되어 있는 담보권자가 있는 경우)가 있는 경우에는 대항력을 갖추었다 하더라도 경매 시 문제가 발생할 수 있으니 이를 확인해야 합니다.

◇ 대항력

☞ “대항력”이란 임차인이 제3자 즉 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
☞ 임대차는 임대차 등기를 하지 않더라도, 임차인이 ① 주택의 인도(이사)와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생깁니다.

◇ 주택의 인도

☞ “주택의 인도”란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.
☞ 만약 실제로 임차인이 임차 주택으로 이사를 해서 거주하지 않고 있다면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없게 됩니다.

2018년 8월 1일 계약기간 2년의 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2020년 5월 현재 집주인은 계약갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이때 주택임대차계약은 어떻게 되나요? 그리고 혹시라도 2020년 6월에 집주인이 갱신거절을 하면 어떻게 하나요?

임대인과 임차인 모두 특별히 별도의 말이나 행동이 없는 경우 임대차계약은 갱신된 것으로 봅니다.

◇ 묵시적 갱신의 요건

☞ 임대인이 주택임대차계약 종료시점인 2020년 7월 31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월) 전의 기간에 임차인에게 갱신거절이나 계약 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않았어야 합니다.
☞ 임차인도 임대기간 종료시점의 1월 전까지 위와 같은 통지를 하지 않았어야 합니다.

◇ 묵시적 갱신의 효과

☞ 위와 같은 경우 원래의 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차가 된 것으로 봅니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다.
☞ 묵시적 갱신이 된 경우에도 그 존속기간은 2년이 되지만 임차인은 언제든지 계약해지통고를 할 수 있습니다. 해지통고를 임대인에게 하고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

◇ 묵시적 갱신의 예외

☞ 매달 차임을 지급해야 하는 임대차계약인 경우 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 계약이 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 따라서 임차인에게 이러한 사유가 있으면 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 굳이 해지하지 않더라도 임대차는 원래의 임대차 기간이 만료되면 종료됩니다.

◇ 대항력과 우선변제권

☞ 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 다시 계약서를 작성할 필요가 없고, 임대인의 요구로 새로 계약서를 작성한 경우에도 확정일자를 받은 종전의 계약서를 그대로 보관하면 됩니다. 그러면 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

◇ 계약갱신청구권

☞ 임대인이 2020년 7월 31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월) 전까지의 기간에 임차인에 대해 갱신거절의 통지나 조건을 변경하는 의사표시를 하더라도 임차인은 그 기간에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 기존 계약 조건에 따라 갱신되고(다만, 보증금을 5%를 초과하지 않는 범위에서 증액 가능) 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

지금 살고 있는 집의 주변 시세가 많이 하락하여, 우리도 보증금을 조금 내리고 싶습니다. 계약 당시 보증금 증감청구 금지 특약을 하였는데, 이런 경우에도 보증금 감액을 청구할 수 있을까요?

할 수 있습니다.
보증금 증액 금지 특약이 있는 경우에는 이에 따라 임대인은 증액청구를 할 수 없지만, 임차인은 감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 감액 청구를 할 수 있습니다.

◇ 차임·보증금 감액 청구

☞ 임차한 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 기존 보증금이 적절하지 않게 된 경우에는 임차인은 보증금의 감액을 청구할 수 있습니다.
☞ 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다.

◇ 감액금지특약

☞ 증액 금지의 특약은 유효하지만 감액금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

◇ 감액 청구의 범위

☞ 증액청구는 약정한 차임·보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다.
☞ 감액청구의 경우에는 이러한 기준이 없기 때문에 실제 민사조정된 경우나 판결을 보면 5% ~ 10% 선부터 20%까지 감액되는 경우도 있습니다.

◇ 합의가 되지 않는 경우

☞ 당사자 사이에 상당하다고 주장하는 감액에 관해 합의가 되지 않는 경우에는 법원에 차임 등의 감액청구의 소를 제기하거나, 민사조정 신청을 통해 그 상당액을 확정할 수 있습니다.

방 2개짜리 주택에서 임대차 계약을 체결하고 살던 중 함께 살던 친구가 군대를 갔습니다. 주인의 허락 없이 빈방을 다른 사람에게 월세를 줘도 될까요?

가능합니다.
「민법」은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있고, 만약 임대인의 동의 없이 임차인이 임차권을 양도한 경우 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다.
다만, 임차한 집 전체가 아닌 그 일부만을 다른 사람에게 세를 준 경우에는 임대인의 동의가 필요 없으며, 임대인은 임대차계약을 해지할 수도 없고 전차인을 쫓아낼 수도 없습니다.
따라서 위의 질문과 같이 방 1개를 친구에게 월세를 준 것은 주인의 허락을 받을 필요가 없습니다.

◇ 임차 건물 전체를 양도: 임대인이 동의한 경우

☞ 임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 됩니다.

◇ 임차 건물 전체를 양도: 임대인이 동의하지 않은 경우

☞ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하면 원칙적으로 그 효력이 없으므로, 임차인이나 양수인은 임차권의 양도를 가지고 제삼자에게는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다.
☞ 따라서 임차인이 대항력을 취득하였다고 하더라도 임차권의 양도에 따른 양수인은 임차인의 대항력을 원용하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다.
☞ 이 경우 원래의 임차인도 제3자에게 임차권을 양도함으로써 임차주택의 점유를 중단하였다면 대항력이 상실됩니다.

우선변제권을 보유한 주택임차인입니다. 집주인이 전세금을 올려 달라고 하여 올려줬는데 증액분도 자동으로 우선변제권을 획득할 수 있나요?

증액분에 대한 확정일자를 별도로 받아야 합니다.
임대인의 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여 그 계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

◇ 담보물권자에 대한 대항력

☞ 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 따라 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액 부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다.
☞ 따라서 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지는 않은지 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

주택 임대차 계약을 체결하려는데, 주변에서 계약기간을 1년으로 하라고 합니다. 어떻게 하는 것이 좋을까요?

계약기간을 1년으로 하시더라도 최소한 2년의 계약기간을 보장받을 수 있습니다. 그리고 임차인은 계약대로 1년의 기간을 주장할 수도 있습니다.

◇ 임대차계약 기간

☞ 주택 임대차 계약을 체결하는 경우 계약서에 계약 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정했더라도 임차인은 최소한 2년의 기간을 보장받을 수 있습니다.
☞ 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로 만약 계약기간을 1년으로 정했다면, 임차인은 2년 동안 임대차 기간을 보장받으면서도 필요한 경우에는 1년 후에 계약을 해지하고 임대인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
☞ 그러나 1년의 계약을 하더라도 임대인은 이를 계약의 내용으로 주장할 수 없습니다. 「주택임대차보호법」제4조는 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리한 것으로 효력이 없기 때문입니다.

임대차계약을 체결하고, 이사를 들어간 다세대주택 현관문에 적힌 호수는 201호인데 등기부상에는 101호라고 하네요. 등기부상의 주소와 주민등록상의 주소가 다를 경우 어떻게 되나요?

전입신고 한 번지와 임차주택의 등기부상의 번지가 다른 경우 그 임차인은 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다.
공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지, 동·호수를 누락했거나 잘못 적은 경우나 대문에 적힌 호수와 등기부에 적힌 호수가 같은지 확인하지 않고 대문의 호수로 전입신고한 경우가 여기에 해당합니다.
다만, 다가구 주택의 경우에는 단독주택에 속하므로 호수를 기재하지 않아도 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.

◇ 전입신고 시 유의사항

☞ 전입신고를 하기 전에 반드시 부동산등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다.
☞ 담당공무원의 착오에 의한 기재 잘못은 대항력 발생에 영향력이 없습니다.

◇ 신축 중인 주택에 대한 전입신고

☞ 이 경우 나중에 준공검사가 끝나서 건물등기부가 작성되면 그 등기사항증명서를 발급받아 동·호수를 다시 확인해야 합니다.

임대차 계약 기간이 만료되어 집주인에게 보증금을 돌려달라고 하니, 새로운 세입자를 구할 때까지 기다려 달라고 합니다. 보증금을 돌려받을 때까지 그 집에서 계속 거주해도 월세는 안 내도 되나요?

그 집에서 계속 사는 동안은 월세를 계속 내야 합니다.
임대차 계약이 종료된 후에 임차인이 주택을 넘겨주는 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 행해져야 합니다.
따라서 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 것은 당연하지만, 설사 이러한 경우에도 임차인은 그 집에서 계속 거주하여 실질적인 이득을 얻은 이상 월세는 지급해야 합니다.
그러나 문을 잠가놓고 주거용으로 사용하지 않으면 실질적인 이득을 얻지 않는 경우가 되므로, 이 경우에는 차임을 지급할 필요가 없습니다.

방 2개 딸린 점포를 임차하여 살면서 슈퍼를 개업하였습니다. 그런데 건물주가 슈퍼개업 후에 건물을 담보로 돈을 빌렸다가 갚지 못해 곧 건물이 경매에 넘어간다고 합니다. 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

해결방법이 두 가지 있습니다. 「상가건물임대차보호법」상의 권리를 주장하거나 「주택임대차보호법」 상의 권리를 주장하실 수 있습니다.
◇ 「상가건물임대차보호법」
☞ 슈퍼를 개업하면서 사업자등록을 하고 관할 세무서에서 확정일자를 받았다면 임대차보증금에 대해 일정비율 우선변제권을 갖게 됩니다.
☞ 다만, 보증금이 「상가건물 임대차보호법」에 따른 지역별 보증금 이내여야 보호받을 수 있습니다.

◇ 「주택임대차보호법」
☞ 질문과 같이 방 2개가 딸린 점포는 해당 건물의 건축대장이 비록 상가로 표시되어 있더라도 점포에서 주거용으로 사용하는 부분이 상당한 면적이고, 점포에 딸린 방이 임차인의 유일한 주거공간이라면 「주택임대차보호법」을 통해 보호받을 여지가 많습니다.

「주택임대차보호법」은 주택, 즉 “주거용 건물”의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.
“주거용 건물”에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 실제 어떤 용도로 사용하고 있는지에 따라 판단하게 됩니다.
또한, 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차하는 경우에도 「주택임대차보호법」이 적용됩니다.
다만, 무허가 건물이 철거되는 경우에는 보증금을 돌려받기 힘들어지므로 주의할 필요가 있습니다.

☞ 다만, 임차인이 임의로 개조하여 주거용으로 사용한 경우에는 보호받을 수 없으며, 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에만 보호받을 수 있습니다.

아파트를 임대차하여 살고 있습니다. 매달 내고 있는 관리비에 장기수선충당금 항목이 있던데, 임차인인 제가 장기수선충당금을 내는 것이 맞는지 궁금합니다.

장기수선충당금은 아파트와 같은 공동주택의 주요 시설을 보수하기 위해 아파트 관리비로 내는 돈입니다.
따라서 소유자가 부담해야 하는 항목이지만 편의상 공동주택의 관리규약에 따라 임차인이 관리비와 함께 내고 있습니다.
이 돈은 임차인이 나중에 이사갈 때 집주인에게 반환을 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

◇ 장기수선충당금

☞ “장기수선충당금”이란 아파트와 같은 공동주택의 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 해당 공동주택의 소유자로부터 받아서 적립하는 돈을 말합니다.

보일러가 고장이 났는데 집주인은 임차인인 제가 고치는 것이라고 하여 어쩔 수 없이 제 돈으로 보일러를 고쳤는데, 이런 경우에도 임차인이 고쳐야 하나요?

집주인이 고쳐야 합니다.
임대인은 임대차계약이 존속하는 동안 임차인에 대하여 임대물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있습니다.
보일러는 임대물의 사용·수익에 필수적인 사항이므로 집주인인 임대인은 이를 고쳐줘야 합니다.

◇ 임대인의 의무

☞ 임대물에 하자가 생겼을 경우에는 임대인은 이를 수리하여 완전한 상태로 임차인이 사용할 수 있도록 해야 합니다.
☞ 그러나 비용부담이 매우 적은 사소한 하자나 소모품 교환 정도는 임차인이 부담해야 합니다.

◇ 임대인이 수리를 거부하는 경우

☞ 임차인은 하자를 수리한 후 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
또한, 임차인은 계약을 해지하여 보증금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
그리고 임차인은 임차 주택의 하자 때문에 생긴 손해와 수리를 하거나 계약을 해지하면서 생기는 손해에 대한 배상도 임대인에게 청구할 수 있습니다.

다른 사람의 주택을 이용하는 방법은 어떠한 것들이 있나요?

다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 일반적으로 다음과 같이 네 가지의 형태로 구분할 수 있습니다.

◇ 전세권과 임대차의 비교

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