아파트 계약부터 중도금 납입 / 잔금납입 / 사전점검 / 입주 / 등기까지 절차 안내

아파트 계약부터 등기까지 절차 안내

오늘은 아파트 계약부터 등기까지 절차에 대해 알아봅니다.

이전 아파트 청약부터 당첨까지는 아래 글을 참고해 주세요.

아파트 청약부터 당첨까지 절차 안내

 

아파트 계약부터 등기까지 절차에 대한 흐름은 다음과 같습니다.

 

1. 계약하기

계약 여부 결정

계약 유무 결정 관련 이미지 당첨이 되었다면, 계약 여부를 판단해야 합니다.
당첨된 층이 마음에 들지 않거나, 분양비용을 납부할 여건이 되지 않는 등 여러 이유로 계약을 하지 않는 경우 기존에 사용했던 청약통장은 더 이상 사용할 수 없기 때문에 새로운 청약통장을 개설해야 합니다.
그렇기 때문에 반드시 필요한 아파트에 청약을 해야 합니다.

계약 진행

지정된 계약일에 신분증과 도장을 지참하여 견본주택을 방문하여 계약을 진행합니다.
신분증 확인 절차를 통해 당첨자 확인이 되면 당첨된 동·호수가 명시된 계약서를 받습니다. 계약서 내용을 꼼꼼하게 살펴본 후 이상이 없으면 서명/날인을 하고 계약금을 납입하면 계약이 완료됩니다.
계약금은 입주자 모집공고에 명시되어 있는데, 보통 분양가의 10%이며 경우에 따라서 5~20%로 책정되기도 합니다.

옵션계약

옵션비용은 수백 만원에서 수천 만원까지 드는 경우도 있기 때문에 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어서 납입하는 경우가 많습니다. 보통 분양계약과 같이 총 옵션비용에서 계약금 10%, 중도금 60-70%, 잔금 20-30%의 비율로 책정되며 분양대금 납입 시 같이 납입합니다.

 

2. 중도금 납입

중도금 납입 방법

중도금 납입 방법 관련 이미지 중도금은 계약금 납입 후 잔금 납입 전 중도금 회차에 따라 납입합니다.
일반적으로 계약금 10%, 중도금 70%, 잔금 20%의 비율로 책정되며 경우에 따라 비율은 달라질 수 있습니다.
분양비용의 70%의 금액을 한 번에 납입하려면 자금부담이 크기 때문에 공사기간을 회차로 나누어 1차 중도금, 2차 중도금, ~, 7차 중도금의 방식으로 일정기간마다 한 번씩 중도금을 납입합니다.

선납제도

여유자금이 있다면 중도금, 잔금을 선납할 수 있습니다.
건설회사는 계약자가 분양대금을 선납하면 일정 금액 (이자수익 정도)을 할인해주는 선납할인 혜택을 주기도 합니다.


[선납 시 주의사항]
계약금, 중도금, 잔금을 일시불로 선납하면 대한 주택보증의 보증을 받을 수 없기 때문에 건설회사가 부도날 경우 보호를 받을 수 없게 되는 위험이 있습니다.

 

중도금 대출 시 필요서류

신분증, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본
(중도금 대출을 하는 경우 대한 주택보증 공사(HUG)의 보증서 발급이 가능해야 합니다.)

 

이자 납입방법

모든 대출에는 이자가 발생하듯이 중도금 대출도 이자가 발생하며 이자납입 방법에는 무이자, 매월 납입, 후불제(잔금 시)가 있습니다.

무이자는 중도금 대출 이자를 계약자가 내지 않는 것으로, 건설회사에서 이자비용을 부담합니다.
분양 가격에 이자비용이 포함되어 있긴 하지만 계약자는 중도금 대출 이자를 내지 않아 부담이 적다는 장점이 있습니다.

매월 납입은 계약자가 받은 중도금 대출 금액에 상응하는 이자를 매월 지정계좌에 납입해야 합니다.
중도금 대출 금액이 커질수록 당연히 이자부담이 커지며, 입주시점에 가까워질수록 매월 납입하는 중도금 대출 이자부담이 커질 수 있습니다.

이자후불제는 입주 시 잔금납입을 할 때 그동안 누적이 된 중도금 대출이자를 한꺼번에 내는 방법입니다. 매월 내지 않아서 마치 무이자처럼 생각했다가 입주시점에 수천 만원에 달하는 중도금 대출이자금액에 놀라는 경우가 종종 생기곤 합니다. 그러나 분양권을 파는 경우 중도금 이자를 매수자가 입주 시점에 내야 하기에 매월 납입하는 것보다 이자후불제를 더 선호합니다.

 

3. 사전점검

사전점검은 공사가 90% 정도 완료되었을 때 내부 집 상태를 미리 확인하는 절차입니다.

완공된 집을 보지 못하고 분양을 통해 계약을 하였기에 입주 전에 공사가 잘 되었는지, 하자는 없는지 확인합니다.
체크리스트 예시 공사가 완료되기 전 사전점검 시 문제점을 발견하면 훨씬 더 수월하게 하자 문제를 해결할 수 있기 때문에 사전점검은 매우 중요하고 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 체크리스트(점검표)를 가지고 하나씩 꼼꼼한 확인을 해야 합니다.

 

4. 잔금 납입

사전점검 후 큰 문제가 없다면 건설회사는 사용승인을 받고 입주기간을 공지합니다.

입주기간이 예정시기보다 당겨지는 경우 계약자와 협의하여 입주기간을 조정할 수 있긴 하지만, 입주 가능 기간이 예정기간보다 많이 늦어지면 계약해제를 하게 되는 상황이 발생할 수도 있습니다.
사용승인이 나고 입주기간이 정해지면 입주 지정기간 내 잔금을 납입해야 합니다.
만약 잔금을 납입하지 않고 입주 지정기간이 지나게 되면 높은 금리의 연체이자가 발생하고, 시간이 길어지면 연체이자비용만 수천 만원이 될 수도 있습니다.

잔금 선납(현금으로 미리 완납)은 선납할인을 받을 수 있지만 건설회사 부도 시 대한 주택보증 보증대상에서 제외되기 때문에 주의하셔야 합니다. 입주를 하려고 하는데 자금이 부족한 분들은 잔금대출을 받아야 합니다.

 

5. 잔금대출

잔금대출은 매매 시 받는 것과 동일한 담보대출입니다.

은행을 방문하여 담보를 제공할 아파트 시세뿐만 아니라 본인의 신용등급과 직장, 대출 현황 등을 종합적으로 판단하여 대출한도금액과 대출금리를 확인한 후 진행합니다. 한도가 충분하다고 해도 꼭 필요한 금액만 대출을 받는 것이 좋습니다
최근에는 가계부채 문제를 해결하기 위하여 만기상환방식의 대출을 제한하고 이자만 내는 거치기간을 줄여 바로 원금과 이자를 같이 상환해야 하는 원리금 상환방식을 주로 적용하고 있습니다.

대출 시 단순 이자만 계산할 것이 아니라 원금이 포함된 상환금액을 미리 계산하여 준비할 필요가 있습니다.

 

6. 입주

잔금을 완납하면 분양대금 완납증명서를 발급받을 수 있습니다.

잔금 납입 후 받은 분양대금 완납증명과 계약자 신분증, 도장을 지참하여 현장사무실이나 관리사무소를 방문하여 입주증을 발급받고 관리비 선수금(선수관리비)을 납부함으로써 관리계약을 체결합니다.
관리비 선수금(선수관리비)은 아파트 관리운영에 필요한 자금을 미리 확보하는 제도로 향후 매매 시 매수자에게 승계(매도 시 선수관리비를 매수인한테 받음)되기 때문에 영수증을 잘 보관하여야 합니다.

관리비 선수금까지 납부한 후 신분증, 도장, 입주증, 관리비 선수금 납부영수증을 지참하여 관리사무소를 방문하면 열쇠와 입주안내책자를 받게 됩니다. 이때 지급품목(열쇠, 소모품 등)이 빠지지 않았는지 확인하는 것이 좋습니다.

이렇게 입주 준비가 완료되면 정해둔 이사 날에 이사를 하면 됩니다.

 

7. 등기하기

입주를 하면 다 끝나는 것이 아니라 취득세를 내고 소유권 이전등기를 해서 내 이름의 등기필증(집문서)을 받아야 마무리가 됩니다.

취득세는 잔금지급일 이후 60일 이내에 납부해야 합니다.
(농어촌특별세와 교육세가 포함되며 금액과 면적에 따라 분양금액의 1.1~3.5%)
취득세를 납부한 후 등기접수를 하게 되는데 법무사에게 의뢰를 하면 법무사 수수료가 발생하지만 취득세 납부부터 소유권 이전등기까지 모든 절차를 대신 진행해 줍니다.

입주자 대표회의에서 지정한 법무사에게 위임하면 입주기간에 법무사가 상주하면서 서류접수 후 등기 일 처리를 해주기 때문에 편리합니다. 잔금대출을 받은 경우에는 반드시 지정 법무사에게 위임을 해야 할 수도 있습니다.

소유권 이전등기를 하여 발급받은 등기필증은 재발급이 되지 않기 때문에 잘 보관해야 합니다.

잔금대출을 받지 않고 법무사 위임을 원하지 않는다면 스스로 등기를 하면 됩니다.

 

8. 스스로 등기하기

1. 필요 서류를 준비합니다.

- 분양계약서, 신분증, 주민등록등본 또는 초본, 건축물대장

2. 분양사무실 또는 입주센터에 방문하여 다음의 서류를 받습니다.

- 매도용 인감증명서, 등기권리증, 법인등기사항 전부증명서, 법인인감이 날인된 위임장, 잔금 납부 확인서

3. 시. 구청 방문

- 분양계약서, 옵션 계약서, 주민등록 초본 또는 등본, 토지대장(대지권 비율이 나오도록 발급), 건축물대장을 준비하여
- 시청 민원실 부동산 검인 담당자에게 분양계약서 검인을 받은 후
- 검인받은 분양계약서, 잔금 납부확인서를 지참하여 취득세 창구에서 취득세 고지서를 교부받습니다.
- 교부받은 고지서를 가지고 취득세를 납부하고 영수증을 받습니다.
- 정부 수입인지를 구매하고 국민주택채권을 매입합니다.

4. 등기소 방문

- 등기소를 방문하여 소유권 이전등기 신청서를 작성한 후 첨부서류와 함께 제출합니다.