담보인정비율(LTV) 쉽게 이해하기

담보인정비율(LTV, Loan to Value ratio)이란 부동산 등을 담보로 대출을 받고자 할 때 담보물의 감정가액 대비 대출액의 비율을 뜻하며 담보인정비율이 높을수록 대출받을 수 있는 액수가 커집니다.

담보인정비율(LTV)이란 무엇인가요?

담보인정비율(LTV, Loan to Value ratio)이란 부동산 등을 담보로 대출을 받고자 할때 담보물의 감정가액 대비 대출액의 비율을 의미합니다. 우리나라에서는 주택담보 대출에서 대출가능한 금액의 규모를 결정할 때 주로 활용됩니다. 아래 식에 의해서 계산하게 되며 담보인정비율이 높을수록 분자가 커지기 때문에 주택담보대출금액이 커져 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.

이 식에서 주택담보대출금액은 해당 대출을 통해 받을 수 있는 대출금을 말하며, 선순 위채권이란 과거에 동일한 담보로 대출을 받은 경우의 그 잔액 등을 말합니다. 임차 보증금 및 최우선변제 소액임차 보증금은 해당 담보물건을 빌려준 경우 임차인에게 돌려 주어야 하는 보증금 등을 말합니다.
은행은 아파트의 담보가치를 산정할 때 아래 네 가지 방법 중 하나를 선택하여 적용합 니다. 하지만 산정해야 하는 담보물건이 아파트가 아닌 단독주택, 빌라, 다가구주택 등의 경우에는 아래 평가방법을 감안하여 은행이 자체적으로 평가기준을 정할 수 있습니다.
① 국세청의 기준시가 이내
② 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자의 감정평가액 이내
③ 한국감정원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격 이내
④ KB 부동산시세의 일반평균가 가격 이내

 

담보인정비율(LTV) 기준과 사례

최근 가계부채 문제가 사회적 이슈가 되면서 정책 차원에서 담보인정비율을 비롯하여 대출 기준을 과거에 비해 엄격하게 관리하는 추세입니다. 담보인정비율은 주택 보유 수와 소득 수준, 담보로 하는 아파트가 위치한 지역 등 세부 요건에 따라 다르게 책정하고 있습니다.

 

예를 들면 연소득이 8천만원이면서 주택을 보유하지 않은 사람이 서울(투기과열지구) 에 있는 감정가격 7억원짜리 아파트를 구매한다고 가정해봅시다. 이 아파트에 선순위 채권과 임차보증금 등이 없다는 가정 아래, 이 사람은 무주택 실수요자 요건에 해당 하여 7억 중 6억에 대한 담보인정비율은 60%로 3억 6천만원, 그리고 6억 초과분인 1 억에 대한 담보인정비율은 50%로 5천만원을 대출받을 수 있게 되어 총 4억 1천만원을 대출받을 수 있습니다. 그러나 서민 실수요자 대출의 상한선이 4억이기 때문에 이 사람은 담보인정비율 4억 1천만원 중 4억까지만 대출을 받을 수 있게 되는 것입니다.

2022년 11월 현재