총부채상환비율(DTI) / 총부채원리금상환비율(DSR) 쉽게 이해하기

총부채상환비율(DTI)

총부채상환비율(DTI, Debt to Income ratio)은 주택담보대출을 받으려는 대상의 소득을 기준으로 주택담보대출의 원금과 이자 및 기타 부채의 이자 상환액을 비교한 부채 부담 비율입니다. 이 비율이 높을수록 부채의 부담이 커지게 됩니다.

총부채상환비율(DTI)이란 무엇인가요?

총부채상환비율(DTI; Debt to Income ratio)은 주택담보대출을 받으려는 대상의 소득 대비 주택담보대출의 원금과 이자 상환액 및 기타 부채의 이자상환액을 비교한 값으로 돈을 빌리려는 사람의 부채 부담을 평가하는 지표입니다.
총부채상환비율(DTI)은 빌리는 사람의 소득 수준과 관계없이 주택 가격에 비례하여 주택담보대출 한도가 결정되는 담보인정비율(LTV) 규제의 문제점을 보완하고자 2005년 8월 도입하였습니다.

이 비율이 높을수록 빌릴 수 있는 대출금이 커지게 되고 따라서 부채  부담도 커지게 됩니다. 이 비율은 주택담보대출 심사에서 대출 규모를 결정하는 데 사용합니다. 다만 최근  우리  사회의  가계부채  문제가  심각해지면서  정부는  대출요건을  엄격하게  관리하려는  노력을  기울이고  있습니다.  따라서,  총부채상환비율(DTI)과  함께  총부채 원리 금상 환 비율(DSR)을 적용하고 있어, 현시점에서 총부채상환비율(DTI)의 활용도는 크지 않다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 총부채상환비율(DTI)은 모든 주택담보대출의 연간  원리금  상환액과  다른  부채의  이자만을  합하여  계산하지만,  총부채 원리금 상환비율(DSR)은 다른 부채의 이자뿐만 아니라 원금 상환액까지 고려하기 때문에 총부채 원리금 상환비율(DSR)  요건을  충족시키면  총부채상환비율(DTI)  요건은 자동으로 충족되기 때문입니다.

총부채 원리금 상환비율(DSR)

총부채 원리금 상환비율(DSR, Debt Service to Income Ratio)은 상환능력(소득) 대비 모든 종류의 부채에 대한 원리금 상환부담을 나타내는 지표입니다. 이 비율이 높을수록 대출받을 수 있는 금액이 커지며 부채 부담도 커지게 됩니다.

총부채 원리금 상환비율(DSR)이란 무엇인가요?

총부채 원리금 상환비율(DSR, Debt  Service  to  Income  Ratio)은  상환능력 대비 원리금 상환부담을 나타내는 지표입니다. 이 지표는 아래의 공식으로 계산합니다. 모든 대출의 연간 원금과 이자를 합한 상환액을 연간 소득으로 나누어 구하는데, 대출에는 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 할부금, 카드론 등 모든 유형의 가계대출이 포함됩니다.  이  비율이  높을수록  자신의  소득  대비  부채  상환을  위해  지출하는  비용이 크다는 뜻이며, 금융회사는 이 비율을 토대로 대출을 받으려는 사람의 상환 능력을 평가합니다.

총부채 원리금 상환비율 (DSR)을 사용하는 이유는 무엇인가요?

총부채 원리금 상환비율은 부채 부담을 측정하여 부담이 너무 큰 경우 대출을  받을 수 있는 금액을 제한하기  위하여  사용합니다.  특히  총부채 원리금 상환비율을  계산할 때에는 돈을 빌리려는 사람이 가지고 있는 모든 부채의 원금과 이자 비용을 포함하기 때문에 부채 부담 지표 중에서 가장 강력한 지표가 될 수 있습니다. 즉, 다른 모든 부채를
동시에 고려할 때 해당 부채가 가계의 부채 부담에 어떠한 영향을 미칠 것인가를 살펴보는 것이라고 할 수 있습니다.
하지만 모든 사람이 대출을 받고자 할 때 이 비율을 사용하여 대출심사를 하는 것은 아닙니다. 2021년 현재 정부는 가계부채 관리의 일환으로 총부채 원리금 상환비율의 적용 대상을 확대하여 총대출액이 2억 원을 초과하거나 대출과 관련한 규제지역 (투기지역, 투지 과열지역 등)에서 6억 원을 초과하는 주택에 대하여 주택담보대출을 받는 경우, 혹은 1억 원 이상의 신용대출을 받는 경우에 이 비율을 적용하여 부채 부담을 파악하도록 하였습니다.  현재  적용되는  총부채 원리금 상환비율은  은행권이  40%,  제2금융권(보험사, 카드사, 상호저축은행 등)이 50%이며 이 비율은 2022년 6월까지 적용됩니다.

 

총부채 원리금 상환비율의 예를 들어 설명해 주세요.

만일  현재  적용되는  총부채 원리금 상환비율(DSR)이  50%이고  돈을  빌리려는  사람의 연소득이 6,000만 원이며 이미 기존의 대출금 상환에 들어가는 총 원리금 상환액이 연간 1,000만 원이라면 이 사람은 추가로 얼마의 주택담보대출을 받을 수 있을까요? 
앞의 식에서 보면 분자에 대출금과 모든 원리금 상환액이 들어가고 분모에 연소득이 들어갑니다. 분자에 포함될 금액은 현재의 대출금액과 1,000만 원이고, 분모에는 6,000 만원이  들어가게  됩니다.  그런데  이  비율이  50% 이하로 제한되기 때문에 이 사람이 추가로  대출을  받아서  사용할  수  있는  원리금  상환액은  2,000만 원을  넘을  수  없습니다. 따라서 연간 원리금 상환액 2,000만 원 이내에 해당하는 금액을 추가로 대출받을 수 있습니다. 이때 대출받을 수 있는 금액은 이자율과 대출 기간에 따라 달라집니다. 
만일  대출에  대한  규제가  강화되어  총부채 원리금 상환비율(DSR)  40%가 적용된다면 이 사람이 추가로 원리금 상환에 사용할 수 있는 비용은 1,400만 원입니다. 이 경우에는 DSR 50%가 적용되는 경우보다 적은 금액을 빌리게 될 것입니다.

 

총부채 원리금 상환비율 (DSR) 계산에 포함되지 않는 대출도 있다던데...

앞서 금융회사에서  받을  수  있는  모든  유형의  가계대출이  총부채 원리금 상환비율 (DSR) 산정에 해당된다고 하였습니다. 그러나 소득 외에 추가적으로 상환 여력이 있다고 평가되는 경우, 정책적으로 지원이 필요한 대상에게 이루어지는 대출, 소액 대출의 경우에는 현재 총부채 원리금 상환비율 수준에 관계없이 대출을 받을 수 있습니다.